8 marca 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej szósty raz z rzędu podniosła stopy procentowe w Polsce. Tym razem stopa referencyjna wzrosła aż o 0,75 pkt proc. i obecnie wynosi już 3,50%. Tak zdecydowaną podwyżkę RPP tłumaczy niepewnością odnośnie sytuacji gospodarczej w Polsce i Europie spowodowaną inwazją Rosji na Ukrainę. Od momentu agresji gwałtowanie wzrosły ceny surowców na świecie, w tym kluczowych jak ropa, czy gaz. Polacy szybko mogli odczuć to na własnej skórze udając się na stacje paliw. Złoty uległ znaczącej deprecjacji, a dolar stał się najdroższy od ponad 20 lat.
W takim otoczeniu prezes NBP Adam Glapiński, który jeszcze kilkanaście miesięcy temu prognozował przejściową inflację, dziś ma zupełnie inne zdanie i jest zdeterminowany, aby obniżyć ją za wszelką cenę. Styczniowy odczyt GUS wedle którego CPI przekroczył 9% nie nastraja optymistycznie. Powodów do zmartwień dostarczają także projekcje rocznego wzrostu dynamiki cen, który może w 2022 r. osiągnąć wartość dwucyfrową. Poza konfliktem militarnym, na presję inflacyjną wpływają utrzymujące się zaburzenia w globalnych łańcuchach dostaw oraz koszty transportu. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt ożywienia gospodarczego po wcześniejszym „pandemicznym” spowolnieniu. Te wszystkie czynniki oraz zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej sprawiają, że kolejne podwyżki stóp procentowych wydają się nieuniknione, a przestrzeń do wzrostu jest stosunkowo spora.
Coraz wyższe stopy procentowe to fatalna wiadomość dla kredytobiorców. W Polsce prawie wszystkie kredyty hipoteczne oparte są o tzw. zmienną stopę procentową. Na ostateczne oprocentowanie wpływ mają dwie składowe – marża banku oraz stawka WIBOR, która rośnie wraz z kolejnymi decyzjami RPP. Obecnie WIBOR 3m wynosi już 4,18%, a jeszcze do niedawna obserwowaliśmy poziomy bliskie zera. Wzrost stóp procentowych podwyższa również oprocentowanie kredytów gotówkowych. Obecna sytuacja sprawia, że kredytobiorcy już odczuwają dotkliwe skutki, a u wielu z nich rata znacząco poszybowała do góry. Szczególnie boleśnie doświadczają tego osoby, które swój kredyt brały w okresie skrajnie niskich stóp procentowych. Takich osób jest sporo, bowiem tanie i dostępne kredyty hipoteczne zachęcały do realizacji marzenia o własnym mieszkaniu. Średnia wartość udzielonego kredytu hipotecznego w trakcie pandemii wzrosła o ponad 12%. Wszystko wskazuje na to, że po wcześniejszej wieloletniej „idylli”, kredytobiorców czekają ciężkie czasy. Osoby mniej przezorne, które nie brały pod uwagę ryzyka zmiennej stopy procentowej, mogą nawet mieć trudności w spłacaniu swoich kredytów. Jest to stosunkowo prawdopodobne, biorąc pod uwagę, że już dziś o niektórych kredytobiorców wzrost stawki WIBOR z 0,21% do ponad 4% spowodował zwiększenie raty o ponad 50%.
Wzrosty stóp procentowych przyczynią się do spadku ilości zawieranych umów o kredyty hipoteczne. Już obserwujemy spadek zainteresowania, a powinien się on w najbliższych miesiącach pogłębiać. Same banki będą miały ograniczone możliwości. Według najnowszej rekomendacji KNF, muszą one wyliczać zdolność kredytową klienta, biorąc pod uwagę stopy procentowe wyższe o 5 pkt proc. od momentu złożenia wniosku kredytowego. Do tej pory było to 2,5%. To w nieunikniony sposób doprowadzi do zmniejszenia się grona osób mogących sobie pozwolić na hipotekę.
Spadki w ilości udzielanych kredytów hipotecznych mogą przyczynić się do obniżenia mocno wywindowanych cen nieruchomości lub przynajmniej do pewnej stagnacji w roku 2022. Już obserwujemy ochłodzenie nastrojów, których z pewnością nie poprawiają codzienne wydarzenia za naszą wschodnią granicą. Wiele osób dostrzegając ryzyko wojny wstrzymuje się z decyzją o inwestycji. Po raz pierwszy od wielu lat w Polsce, możemy mieć zatem do czynienia z zahamowaniem wzrostu cen nieruchomości i to pomimo tak wysokiej inflacji. Obniżenie zdolności kredytowej oraz dochodu rozporządzalnego w wyniku wzrostu kosztów życia to czynniki niekorzystne dla rynku nieruchomości.
Z drugiej strony na rynkach nic nie jest pewne. W styczniu developerzy zaczęli budować o ponad 40% mieszkań mniej niż przed rokiem. Spadek w ilości budów może doprowadzić do wyrównania się popytu i podaży. Dodatkowo w Polsce blisko połowa mieszkań kupowana jest za gotówkę. Osoby, które posiadają nadwyżkę kapitału często nie widzą innej alternatywy jak inwestycja w nieruchomości. Jest to zrozumiałe, bowiem kiedy mamy blisko 10% inflację, lokaty które wypłacają mizerne odsetki nie stanowią realnej ochrony dla kapitału. Z kolei inne formy inwestycji jak chociażby akcje, to w kraju nad Wisłą wciąż dla wielu temat tabu. Ciężko zmienić obraz nieruchomości jako najpewniejszej formy inwestycji. Dodatkowo na polskim rynku już od kilku lat działają zagraniczne fundusze przeznaczające swój kapitał w mieszkania na wynajem. Prężnie rozwija się sektor PRS (najem instytucjonalny) oraz PBSA (prywatne akademiki). Budowane są bloki, czy nawet całe osiedla. Inwestorzy zachęcani są wciąż stosunkowo wysokimi stopami zwrotu z najmu w porównaniu do innych krajów europejskich. Kolorytu dodatkowo nadaje kwestia związana z uchodźcami z Ukrainy. Wciąż nie wiemy ile ostatecznie osób do Polski przybędzie i ile zdecyduje się na pozostanie. Fakt jest jeden – te osoby będą musiały gdzieś mieszkać.
Wzrost stóp procentowych to z pewnością koszmar dla kredytobiorców, którzy już cierpią z powodu wzrostu rat i kosztów kredytów hipotecznych. Wieloletnia korzystna sytuacja, dziś wydaje się odwracać, dodatkowo nie wiemy na jak długo. Z kolei wpływ podwyżek stóp na cały rynek nieruchomości w Polsce nie jest oczywisty i czas pokaże jak kształtować się będą ceny zarówno zakupu jak i najmu w nadchodzących miesiącach.
